ibi arrendamiento local

Cuestiones relacionadas con la fiscalidad de las personas y de las empresas, IRPF, IS, IVA...

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ibi arrendamiento local

Notapor sandraaa » 05/09/2009 16:59

buenas tardes! espero que me podais aclarar una pequeña duda:

en un alquiler de un local me han prorrateado el ibi cada mes junto con la renta y sobre eso va el iva y la retencion.

mi pregunta es si eso se puede hacer, ¿no deberia ser anualmente?

no he encontrado ley o consulta que se refiera a ello, donde esta regulado?

muchas gracias
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Re: ibi arrendamiento local

Notapor Karnak » 05/09/2009 17:13

Creo que no es necesario, aunque hay que ver que dice el contrato.
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Re: ibi arrendamiento local

Notapor Choluis » 05/09/2009 17:16

Buenas.

El IBI es a cargo de la propiedad, no del arrendatario.

Si cobran algo por IBI es simplemente como excusa. Realmente están cobrando más alquiler.

Buen finde.
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Re: ibi arrendamiento local

Notapor acciso » 05/09/2009 19:33

Hay que atenerse a lo que estipule el contrato. En algunos ya se especifica que los gastos inherentes al locla (IBI, comunidad, agua, electricidad, etc), serán por cuenta del arrendatario. Incluso en alguna resolución de la DGT, ya se especifica que, cuando se incluyan junto con el importe del arrendamiento, pude ser aplicado el IVA. No solo los gastos, sino también el IBI.

Saludos.
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Re: ibi arrendamiento local

Notapor Karnak » 05/09/2009 19:50

Creo que lo que no estaba tan claro era lo de aplicar la retención al IBI.
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Re: ibi arrendamiento local

Notapor acciso » 05/09/2009 19:55

Aqui traigo una resolución de la AEAT. Me sonaba DGT, pero en realidad es de la AEAT. Para el caso es lo mismo:

https://www5.aeat.es/ES13/S/IAFRIAFRC05F

Aquí, por lo que se ve, solo habla en cuanto al IVA. No especifica cual es la base de retención para el IRPF. Cada uno que lo imterprete como crea entender. Una opinión seria que si las retenciones son por prestaciones de servicios, y en el caso de arrendamientos, por el importe de éstos, en principio puede interpretarse que los gastos inherentes no entran en el "saco". Pero solo es una interpretación personal por mi parte. Lo mejor, seguir buscando más resoluciones, o preguntar a la AEAT.

Saludos.



Saludos.
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Re: ibi arrendamiento local

Notapor sandraaa » 06/09/2009 09:57

hola a todos y gracias por las respuestas! :D

a parte de resoluciones, no hay alguna ley donde lo especifique? seguramente me equivoco...pero me suena que antes el ibi no entraba en la cuota a pagar por el arrendatario hasta el 2006 que algo salio, estoy en lo cierto??

gracias otra vez!!!
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Re: ibi arrendamiento local

Notapor acciso » 06/09/2009 10:30

Vamos a centrarnos. El IBI, si no se especifica nada en el contrato, es un gasto inherente a la propiedad del local, sin posibilidad de repecutirlo al arrendatario, si no se acuerda lo contrario.

Para que lo soporte el arrendatario, debe estar así expresado en el contrato. Como igualmente, cualquier otro impuesto o tasa, que venga a nombre del propietario.(Basura, comunidad, etc.)

En cambio, los correspondientes al consumo (luz, agua, etc.), si son repercutibles al arrendatario, por corresponder a un gasto propio e individualizado de éste. Lo normal, es que todas éstas peculiaridades se hagan constar en el contrato. Entonces ya la cosa cambia. Se estará pués, a lo que conste en el mismo.

Saludos.
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Re: ibi arrendamiento local

Notapor Karnak » 06/09/2009 10:35

Copio otra consulta:

TITULO: IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE LAS PERSONAS FISICAS, LEY 35/2006
CAPITULO: PAGOS A CUENTA

SUBCAPITULO: RETENCIONES SOBRE ARRENDAMIENTO Y SUB. INMUEBLES Y OTRAS RENTAS

REFERENCIA: 127423-BASE DE RETENCIÓN



PREGUNTA:
¿Qué debe incluirse como base de retención en el arrendamiento o subarrendamiento de inmuebles?




RESPUESTA:
La normativa establece que la retención se practicará sobre todos los conceptos que el arrendatario satisfaga al arrendador o subarrendador, excluido el IVA.

Por tanto, la retención sobre este tipo de rendimientos no solo opera sobre el concepto de renta, sino también sobre todos los gastos que el arrendador repercuta al arrendatario (luz, agua, comunidad,...)




NORMATIVA: Artículo 100 Real Decreto 439 / 2007 , de 30 de marzo de 2007 .
Consulta de la D.G.T. 0935 - 01 , de 21 de mayo de 2004
Consulta de la D.G.T. 2314 - 01 , de 27 de diciembre de 2001
Consulta de la D.G.T. 0995 - 02 , de 01 de julio de 2002
Consulta Vinculante de la D.G.T. V 2054 - 2007 , de 28 de septiembre de 2007
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Re: ibi arrendamiento local

Notapor acciso » 06/09/2009 12:08

Pués nada, lo que faltaba por aclarar. Conclusión por mi parte:

1º.- Es posible repercutir al arrendatario, aparte de la renta, cualquier gasto inherente al mismo, incluido el IBI. Naturalmente, si así consta en contrato.
2º.- Que la retención del 18% de IRPF, "no opera solamente sobre el concepto "renta", sino también sobre todos los gastos que el arrendador repercuta al arrendatario", excepto el IVA, claro está.

Dudas despejadas.

Saludos.
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Re: ibi arrendamiento local

Notapor sandraaa » 06/09/2009 20:29

muchisimas gracias por las respuestas!
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Re: ibi arrendamiento local

Notapor Choluis » 07/09/2009 08:02

Buenas (aviso: es un pelín largo).

Hay dos consideraciones: arrendamiento y aplicación fiscal.

Respecto del arrendamiento
copio el art. 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos:

Artículo 20. Gastos generales y de servicios individuales.
1. Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario.
En edificios en régimen de propiedad horizontal, tales gastos serán los que correspondan a la finca arrendada en función de su cuota de participación.
En edificios que no se encuentren en régimen de propiedad horizontal, tales gastos serán los que se hayan asignado a la finca arrendada en función de su superficie.
Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato. El pacto que se refiera a tributos no afectará a la Administración.
2. Durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, la suma que el arrendatario haya de abonar por el concepto a que se refiere al apartado anterior, con excepción de los tributos, sólo podrá incrementarse anualmente, y nunca en un porcentaje superior al doble de aquel en que pueda incrementarse la renta, conforme a lo dispuesto en el artículo 18.1.
3. Los gastos por servicios con que cuente la finca arrendada que se individualicen mediante aparatos contadores serán en todo caso de cuenta del arrendatario.
4. El pago de los gastos a que se refiere el presente artículo se acreditará en la forma prevista en el artículo 17.4.


Por tanto
1º - En lo relativo a tributos sólo habla de los que no sean susceptibles de individualización. Y posteriormente habla de repercusión en base a cuota de participación (o superficie si no existe división horizontal). Es decir, se refiere a los normalmente conocidos como gastos de comunidad y similares (que a veces incluyen el IBI porque éste recae sobre toda la finca y no está individualizado).
2º - Y además deben estar recogidos en contrato e indicar el importe anual de los gastos.
3º - De los demás gastos habla en el punto 3 y sólo de los servicios individualizados (los que no puedan serlo se ajustarán al punto 1). Aunque no habla de cómo se repercutirán al arrendatario, si en recibo emitido por el arrendador o mediante pago directo del arrendatario.
4º - Cuando se habla de alcantarillado, basura, etc. no estamos hablando de impuestos ni tributos, son tasas que el ayuntamiento cobra por los servicios prestados, y por tanto asimilables a servicios.
Por tanto con respecto al IBI existen diversos criterios sobre su repercusión o no al arrendatario.
La práctica normal es que sí se repercute y no se reclama, más por no discutir con el arrendador que por otra cosa.
En todo caso y si se repercute el IBI debe estar recogido en contrato y estar especificado su importe (esto último rara vez se hace, por lo que en teoría invalida la cláusula). Es simplemente añadir un importe más a la renta anual. Igualmente debería estar recogido en contrato la forma de pago: anual, prorrateado por mes, …

Fiscalmente:
Por una parte, todo lo que el arrendador incluya en recibo, mensual o no, es asimilable a renta y sujeto tanto a IVA como a retención.
Por otra parte, para el arrendatario serán deducibles en caso de actividad económica los gastos que formalmente cumplan todos los requisitos. En este caso nos encontramos con el tema de servicios (luz, agua, etc.) cuando se pagan directamente y el justificante no está a nombre del arrendatario, por lo que no son formalmente correctos. Pero si se piden al arrendador que nos lo incluya en el recibo a nuestro nombre éste nos dice que no, porque entonces se aplicaría una retención sobre el gasto que no quiere soportar.

Y esa es la situación.

Luego cada uno pelea o no su contrato de alquiler para intentar conseguir lo que le interese, y en las condiciones que le interesen.

Que tengáis un buen día y una mejor noche.
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Re: ibi arrendamiento local

Notapor sandraaa » 07/09/2009 13:12

gracias choluis!
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