Fiscalidad: Plazo de las amortizaciones en mejoras inmuebles

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Re: Plazo de las amortizaciones en mejoras inmuebles

Notapor HORTODOSO » 21/01/2023 15:20

DATAKON escribió:Desde luego. Lo primeo que debe aclarar, es si se trata de una persona juridica o empresario persona fisica (sujeto practicando actividades económicas), y dentro de ésta si se encuentra en Estimación Directa Normal o Simplificada. Adespués, se podría opinar con mas precisión.


O la otra opcion,si es persona fisica, que no ejerce actividad economica, es "simplemente" un arrendador, persona fisica que obtiene rendimiento de capital inmobiliario por el arrendamiento de un local.
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Re: Plazo de las amortizaciones en mejoras inmuebles

Notapor DATAKON » 21/01/2023 15:47

Clarinete. Pero como se centra mucho en amortizaciones, incluso poniendo ejemplo de casos extremos, induce a pensar en otra cosa.
* Si le regalas un pez, comerá ese dia. Pero si le enseñas a pescar, comerá tos los dias.(El Confucio)
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Re: Plazo de las amortizaciones en mejoras inmuebles

Notapor Goyo » 21/01/2023 16:06

Ante todo muchas gracias a todos por vuestras respuestas que me están ayudando a ver algo de luz en este tema.
Voy a aclarar que soy persona física, mi única actividad es la del arrendamiento de un local comercial, hago mis ingresos trimestrales del IVA en el modelo 303 en régimen general y acogido al criterio de caja, y estoy obligado a hacer la declaración de la renta a pesar de no llegar al ingreso mínimo exigido. Durante 12 años me he desgravado como gasto el 3 % de la amortización del bajo, además de otros gastos como pudieran ser facturas por obras de reparación y conservación y creo no estar obligado a llevar más contabilidad que la de guardar dichas facturas por si tuviera que justificar ese gasto ante Hacienda, pero en este caso al ser una mejora no sabía muy bien como proceder. Desconocía que había un tratamiento fiscal y otro contable para las amortizaciones, pero si es así y tengo que ceñirme al fiscal casi se me simplifica la cosa al menos en normativas a consultar porque me parece una auténtica locura, tanto en normas como en sus interpretaciones y demás.

Volviendo al caso tengo que pedir disculpas a PENCIAYERA por haber confundido lo que exponia, ya que yo lo veía desde el punto d vista contable porque creía que era así, y en consecuencia supongo que tendrás razón con lo que has comentado y te agradezco el ejemplo, con un ejemplo se entiende todo mucho mejor.


Reitero mi agradecimiento a todos por vuestro asesoramiento y nada entiendo que seguiré deduciendo el 3% del precio de adquisición más el de la mejora, aunque ahora la duda me surge entre si la hago independientemente por un lado el local hasta terminar de amortizarlo durante el plazo que le reste y por otra la mejora con su propio plazo y con el mismo coeficiente del 3%.
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Re: Plazo de las amortizaciones en mejoras inmuebles

Notapor Goyo » 21/01/2023 16:19

Perdón aclaro que soy propietario y arrendador por si pensáis que fuera yo el arrendatario.
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Re: Plazo de las amortizaciones en mejoras inmuebles

Notapor HORTODOSO » 21/01/2023 16:25

Goyo... si me permites, para no tener lugar a dudas..... en la declaracion de renta, esta "actividad" la declaras como RENDIMIENTO DE CAPITAL INMOBILIARIO, ¿no?

Gracias.
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Re: Plazo de las amortizaciones en mejoras inmuebles

Notapor Goyo » 21/01/2023 16:51

HORTODOSO escribió:Goyo... si me permites, para no tener lugar a dudas..... en la declaracion de renta, esta "actividad" la declaras como RENDIMIENTO DE CAPITAL INMOBILIARIO, ¿no?

Gracias.

Efectivamente HORTODOSO la declaró como bien dices RENDIMIENTO DE CAPITAL INMOBILIARIO Estoy dado de alta en el modelo creo que es 036 de alta censal con el epígrafe 861.2. -Alquiler de locales industriales y otros alquileres.

Muchas gracias por el interés.
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Re: Plazo de las amortizaciones en mejoras inmuebles

Notapor HORTODOSO » 21/01/2023 17:20

Goyo escribió:
HORTODOSO escribió:Goyo... si me permites, para no tener lugar a dudas..... en la declaracion de renta, esta "actividad" la declaras como RENDIMIENTO DE CAPITAL INMOBILIARIO, ¿no?

Gracias.

Efectivamente HORTODOSO la declaró como bien dices RENDIMIENTO DE CAPITAL INMOBILIARIO Estoy dado de alta en el modelo creo que es 036 de alta censal con el epígrafe 861.2. -Alquiler de locales industriales y otros alquileres.

Muchas gracias por el interés.


Pues mira, yo te voy a plantear algo diferente a lo que te han comentado por aquí... ¿y si es gasto y te puedes deducir los 5.000 euros.?

Te lo digo, por que en mi asesoria, estoy seguro que si vienen con tu caso, es lo que me plantean.

Basandome en que en tu primer post, dices..."he tenido que hacer una rampa de acceso a minusválido", entiendo que no ha sido por tu gusto, si no que has tenido que cumplir normativa sobre eliminación de barreras y obviamente es una imposición legal. Tendria que explicarte en casos que he tenido y en los cuales hemos tenido que alegar para demostrar que es un gasto, la diferencia que existe entre rehabilitar, reformar y restaurar.

Solo te indico que se puede pelear que tal y como entiendo tu caso , estamos ante una obra de rehabilitación que se equipara fiscalmente restaurar, rehacer, restituir, rescatar, regenerar, reparar, reponer, restablecer, es decir gastos de reparacion y por tanto totalmente deducibles.

Si te lo puedes permitir, te aconsejo lo consultes con un asesor de tu zona.

P.D. Por cierto, no se si sabe que la pagina de la AEAT, existe un asistente virtual de renta sobre inmuebles.por si quieres utilizarla

P.D.2... En caso de que decidas que la mejora es inmovilizado y la quieres amortizar, los calculos se realizan como te ha indicado PENCIAYERA.

Suerte.
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Re: Plazo de las amortizaciones en mejoras inmuebles

Notapor PENCIAYERA » 21/01/2023 17:38

HORTODOSO escribió:Buenos Dias Goyo

Lo primero, creo entender que si eres un arrendador de un local comercial, lo eres como persona fisica y por tanto estas hablando para el calculo del rendimiento inmobiliario en el IRPF ¿no?

Lo segundo, si es así, unicamente, y no es un tema baladi, es ver si estamos ante una ampliacion o mejora , o estamos ante una conservacion o reparacion, pero todo desde el punto de vista del IRPF y de sus normas para el gasto, bien como amortizacion o bien como gasto de conservación o reparación.

Si eso es lo que preguntas, tienes que olvidarte de aspectos contables que no te atañen, ni a normativa fiscal del impuesto sobre sociedades... tienen que centrarte en normativa del IRPF sobre el calculo del rendimiento de capital inmobiliario.

Estoy contigo, en su pregunta inicial da la sensación de hablar en nombre de persona física, por lo que se tiene a atener al IRPF
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Re: Plazo de las amortizaciones en mejoras inmuebles

Notapor Goyo » 21/01/2023 17:49

Muchas gracias HORTODOSO, sería bueno poder deducirlo como gasto, efectivamente la rampa de acceso se hizo para cumplir normativa municipal para que les dieran la licencia de actividad al arrendatario. Tendré en cuenta lo del asistente virtual de la AEAT para exponer el caso a ver si pudiera deducirse como gasto y proceder en consecuencia.
Si no se pudiera entonces lo haria vía amortización tal como indico PENCIAYERA, aunque sigo sin entenderlo muy bien, porque tal como lo expone se deduce el 3% de la suma.
Por ejemplo, supongamos un valor de adquisición de 100.000 €.
Al 3% me deduje a razon de 3000 euros anual durante 12 años.
Si ahora le sumo los 5000 de la mejora pasaría a ser el valor 105000 € y me deduciria 3150 € pero sería así hasta el año en que amortice el local completamente, es decir de seguir alquilado todo el tiempo hasta que pasen otros 22 años más. Pero luego de ese tiempo que ocurre?, Podré seguir amortizando esa mejora aún cuando ya se terminó de amortizar el local?.
Muchas gracias, saludos.
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Re: Plazo de las amortizaciones en mejoras inmuebles

Notapor PENCIAYERA » 21/01/2023 18:06

No, una vez que los 3% de las amortizaciones anuales lleguen al valor de adquisión más el valor de las mejoras, ya no podrás seguir aplicándolas. Copio y pego:
Límite de la amortización acumulada de los inmuebles
El límite de la amortización acumulada será el valor de adquisición del inmueble generador de los rendimientos. Por tanto:
En el caso de bienes adquiridos a título oneroso, la amortización acumulada no podrá superar su valor de adquisición conforme al artículo 35 de la Ley del IRPF (excluido del cómputo el valor del suelo).
Conforme al citado artículo 35 de la Ley del IRPF el valor de adquisición estará formado por la suma de:
a. El importe real por el que dicha adquisición se hubiera efectuado.
b. El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente.

Este valor se minorará en el importe de las amortizaciones fiscalmente deducibles,
computándose en todo caso la amortización mínima, con independencia de la efectiva consideración de ésta como gasto. A estos efectos, se considerará como amortización mínima la resultante del período máximo de amortización o el porcentaje fijo que corresponda, según cada caso.
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Re: Plazo de las amortizaciones en mejoras inmuebles

Notapor Goyo » 21/01/2023 19:45

Ahora lo pillo, es que me liaba con el plazo, pensaba que si me deducia un 3% del local hasta el 100% pasarían 33 años y habría que ajustarse a ese plazo pero claro así no me daban las cuentas. Ya sé ahora podré exceder en plazo hasta que llegue al 100% de la suma.

Joba me ha costado pero por fin tema resuelto.

Muchas gracias PENCIAYERA, me has librado de seguir buscando y buscando temas relacionados con esta cuestión.

Gracias a todos los que habéis intervenido, se agradece cuando uno anda perdido.

Saludos.
Goyo
 
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Re: Plazo de las amortizaciones en mejoras inmuebles

Notapor HORTODOSO » 21/01/2023 21:08

HORTODOSO escribió:
Si te lo puedes permitir, te aconsejo lo consultes con un asesor de tu zona.



Buenas Tardes, noches Goyo

Lo primero me alegro que le hayas entendido a PENCIAYERA.

Lo segundo, pedirte disculpas por no mirar el numero de mensajes que tienes, y entendiendo que eras un "principiante" te recomiendo ir a un asesor cuando ahora intuyo otra cosa

Y lo tercero, y lo que más me sorprende, es que viendo que llevar un tiempo en el foro, me he encontrado con esto...

Goyo escribió:Muchas gracias Urashima, así lo hare. Aprovechando este tema tengo una duda para termina de confeccionar la declaracion de la renta y es con respecto de una obra; concretamente una rampa de acceso al local, yo entiendo que deba considerarse obra de mejora y no de mantenimiento, entonces creo entender que se debe deducir por medio de las amortizaciones, pero de que manera ?, aumentando el valor de adquisicion del local sumándole la base imponible de la obra a ese valor de adquisición o se amortiza de manera independiente ?
Si es así en los gastos a considerar como amortización tambien se incluíra los gastos por confeccion de planos y licencias municipales o solamente el coste material de las obras?.
Gracias
Un saludo para todos.


y me he quedado sorprendido ¿Que ha cambiado desde entonces, porque eres el msmo Goyo, no ?

viewtopic.php?f=2&t=58048&p=268554
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Re: Plazo de las amortizaciones en mejoras inmuebles

Notapor Goyo » 21/01/2023 21:59

Pues efectivamente HORTODOSO, ese mensaje es mio, pero puedo jurar que ya no me acordaba de haber preguntado casi lo mismo hace tantos años, no obstante esa obra en concreto la deduje como gasto corriente, precisamente por no saber cómo hacerlo. En esa ocasión solo se me dijo que la obra se deducia a través de la amortización pero no de qué forma como ahora que se me explicó con detalle. Y queriendo hacer las cosas bien, en esta ocasión quiero cumplir con la "ley" de la mejor manera posible.

En lo relativo a ir a un gestor de mi zona en mi caso concreto lo veo innecesario, solamente soy arrendador, ni tengo actividad, ni empleados, nóminas, etc. En los primeros años fui a una asesoría y me cobraban bien por cumplimentar un modelo 303, cosa que aprendí a cumplimentarlo como he podido.

Si algún día ejerciera alguna actividad por supuesto que tendría que poner en manos de un asesor, pero ya digo en mi caso es casi pecado.

Agradezco la ayuda prestada y siento no darme cuenta de ese otro mensaje anterior pues en ese caso podría volver a seguir el hilo y no repetirme.

Saludos
Goyo
 
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